Receber um imóvel por herança costuma ser um momento delicado, cercado de emoções e decisões práticas. Uma das mais comuns é: “Posso vender o imóvel herdado?”
A resposta é sim — mas é importante entender as consequências fiscais, especialmente o chamado ganho de capital. Neste artigo, explico de forma clara o que é o ganho de capital, quando ele incide na venda de bens herdados e como calcular (ou até reduzir) o imposto a pagar.
Sumario
Posso vender um imóvel que recebi por herança?
Sim. Após a finalização do inventário (judicial ou extrajudicial), os bens são formalmente transferidos aos herdeiros. A partir daí, é possível vender, doar ou dispor do imóvel como qualquer outro bem de sua propriedade.
No entanto, essa venda pode gerar ganho de capital, o que exige atenção com o Imposto de Renda.
O que é ganho de capital?
O ganho de capital é o lucro obtido na venda de um bem. Ele ocorre quando o valor de venda é maior do que o valor pelo qual o bem foi adquirido ou recebido.
No caso de herança, o imóvel geralmente entra na declaração do herdeiro com o valor histórico (o mesmo valor que estava na declaração do falecido) — e isso pode gerar um lucro tributável na venda.
Ganho de capital é o lucro obtido na venda de um bem, ou seja, a diferença positiva entre o valor de venda (valor de alienação) e o custo de aquisição desse bem.
Fórmula Básica: GanhodeCapital= ValordeVenda−CustodeAquisiçáo
No caso de imóveis, esse ganho de capital está sujeito à tributação pelo IRPF, em alíquotas que variam de 15% a 22,5%, conforme a faixa de lucro (receita bruta da venda), de acordo com o Art. 21 da Lei nº 8.981/1995 e posteriores regulamentações. O grande desafio ao vender um imóvel herdado reside justamente na definição do “custo de aquisição” para o herdeiro, que não é necessariamente o preço pelo qual o de cujus (falecido) o adquiriu.
Qual a alíquota do imposto sobre o ganho de capital?
A alíquota segue uma tabela progressiva, conforme o valor do ganho:
- Até R$ 5.000.000,00 → 15%
- De R$ 5.000.001 a R$ 10.000.000 → 17,5%
- De R$ 10.000.001 a R$ 30.000.000 → 20%
Acima de R$ 30.000.000 → 22,5%
Como calcular o ganho de capital?
Veja um exemplo simples:
- Você herda um imóvel declarado no inventário por R$ 200.000;
- Vende esse imóvel por R$ 400.000;
- O lucro (ganho de capital) é de R$ 200.000;
- Aplica-se 15% sobre esse lucro → imposto de R$ 30.000.
Esse cálculo é feito por meio do programa GCAP (Ganhos de Capital), disponibilizado pela Receita Federal, e os dados são posteriormente importados para sua declaração anual de IR.
Passos Essenciais:
- Download do GCAP: Baixe o programa referente ao ano da venda do imóvel.
- Preenchimento: Insira os dados do imóvel, da aquisição (informando que foi por herança, a data da partilha e o custo de aquisição conforme sua declaração) e da venda (valor, data, dados do comprador).
- Cálculo Automático: O programa calcula o ganho de capital e o imposto devido.
- Emissão do DARF: O GCAP gera o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) para o pagamento do imposto.
Prazos de Pagamento: O imposto sobre o ganho de capital deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel. O não cumprimento desse prazo acarreta multas e juros.
Hipóteses de Isenção do Ganho de Capital na Venda de Imóveis (e se aplicam à herança?)
Mesmo após a apuração do ganho de capital, existem situações que podem gerar isenção do IR, total ou parcial. Algumas dessas isenções se aplicam à venda de imóveis herdados:
- Imóvel Único de Pequeno Valor:
- Venda de imóvel residencial de até R$ 440.000,00, desde que seja o único imóvel que o contribuinte possua e que não tenha realizado outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.
- Atenção: Se o imóvel for herdado por mais de um herdeiro (em condomínio), o limite de R$ 440.000,00 é considerado para o valor total do imóvel, não para a cota de cada herdeiro. No entanto, se o valor da cota de cada herdeiro for inferior a R$ 440.000,00 e ele cumprir os demais requisitos de ser o único imóvel e não ter vendido outro nos últimos 5 anos, a isenção pode ser aplicada à sua parte.
- Venda para Aquisição de Outro Imóvel Residencial:
- Se o valor da venda do imóvel residencial for utilizado na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato de venda.
- Requisito: O imóvel vendido deve ser residencial, e o imóvel adquirido também.
- Atenção: Esta isenção só pode ser utilizada uma vez a cada cinco anos.
- Imóveis Adquiridos até 1969:
- Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1969 são totalmente isentos de ganho de capital.
- Redução do Ganho de Capital (Fator de Redução):
- A legislação prevê fatores de redução do ganho de capital para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988, aplicados conforme o ano de aquisição e o tempo de posse. Essa redução pode ser significativa para imóveis antigos herdados.
Importante: Cada uma dessas isenções possui regras específicas e cumulativas. É fundamental analisar o caso concreto e certificar-se de que todos os requisitos são cumpridos para não correr o risco de uma cobrança futura pela Receita Federal.
Posso atualizar o valor do imóvel no inventário para pagar menos imposto depois?
Sim — e esse é um ponto crucial.
A legislação permite que o imóvel herdado seja declarado no inventário pelo valor de mercado, desde que o herdeiro pague o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis) sobre esse valor atualizado. Com isso:
- A base de cálculo do ganho de capital na venda futura será maior;
- E o lucro tributável (diferença entre valor de venda e valor declarado) será menor — ou até inexistente.
É uma decisão estratégica que exige orientação jurídica e contábil.
O que acontece se eu não declarar o ganho de capital?
Omissão ou erro na declaração pode gerar:
- Multas;
- Juros;
- Autuação pela Receita Federal;
- Inclusão em malha fina.
Por isso, é fundamental o correto preenchimento do GCAP e posterior importação para o programa do IRPF.
Casos Específicos e Dicas Importantes
- Imóvel em Condomínio (Vários Herdeiros): Quando vários herdeiros recebem o mesmo imóvel, o ganho de capital é apurado sobre o valor total da venda, e cada herdeiro é responsável pelo IR proporcional à sua parte na propriedade. Cada um utilizará as regras de isenção conforme sua situação individual.
- Venda de Imóvel Rural: O cálculo do ganho de capital para imóveis rurais possui particularidades, como a exclusão da terra nua, benfeitorias e custos de exploração da base de cálculo.
- Custos de Aquisição: Não esqueça de incluir no custo de aquisição os valores de reformas e benfeitorias realizadas no imóvel (comprovadas com notas fiscais), bem como o ITBI pago na aquisição original (se aplicável), e em alguns casos, o ITCMD pago na herança (consultar legislação estadual e interpretação da RFB, pois há debates sobre sua inclusão no custo para fins de GC).
- Comprovantes: Mantenha todos os comprovantes de compra e venda, o Formal de Partilha, a Declaração Final de Espólio e as DARFs de pagamento do IR sobre o ganho de capital por no mínimo 5 anos (prazo prescricional).
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