Receber um imóvel de herança pode parecer simples, mas envolve diversas obrigações legais que muitas vezes passam despercebidas. Uma das mais comuns – e frequentemente ignoradas – é o pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Afinal, durante o processo de inventário, quem é responsável por quitar esse tributo? O falecido? Os herdeiros? O espólio? Neste artigo, vamos esclarecer essa dúvida e mostrar como evitar problemas com a Receita Municipal.
O que é o IPTU e por que ele deve ser pago mesmo após o falecimento?
O IPTU é um imposto de competência municipal que incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel urbano. Ele é cobrado anualmente com base no valor venal do imóvel.
Quando o proprietário falece, o imóvel ainda continua gerando esse imposto. Ou seja, o dever de pagamento não é interrompido pelo falecimento do titular. Isso porque o imóvel não desaparece – ele passa a compor o espólio, que é o conjunto de bens deixados pelo falecido.
Durante o inventário: quem deve pagar o IPTU?
Durante o inventário, o imóvel herdado ainda não foi formalmente transferido para os herdeiros, então ele pertence juridicamente ao espólio. Nessa fase, o responsável pelo pagamento do IPTU é:
👉 O Espólio, representado pelo inventariante.
O Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que o espólio responde pelas obrigações tributárias do falecido, até a partilha dos bens (art. 131, II, do CTN). Assim, a dívida de IPTU do imóvel em inventário deve ser paga com recursos do espólio.
Com o falecimento do proprietário do imóvel, a propriedade é transferida aos seus herdeiros por meio da sucessão, regida pelo princípio da saisine (artigo 1.784 do Código Civil). Esse princípio estabelece que, com a morte, a posse e a propriedade dos bens do de cujus transmitem-se imediatamente aos seus herdeiros, ainda que estes desconheçam o fato.
No entanto, essa transmissão imediata não implica a individualização da propriedade para cada herdeiro até a conclusão do processo de inventário e a formalização da partilha dos bens. Durante o inventário, o espólio, representado pelo inventariante, é o administrador provisório dos bens do falecido (artigo 618 do Código de Processo Civil).
Diante desse cenário, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU do imóvel inventariado recai sobre o espólio. Isso significa que os recursos para quitar o tributo devem, em princípio, ser retirados do patrimônio deixado pelo falecido. O inventariante, como representante legal do espólio, tem o dever de diligenciar o pagamento dos impostos incidentes sobre os bens inventariados, utilizando os recursos disponíveis para tal fim.
E se o IPTU estiver atrasado?
É muito comum encontrar imóveis de herança com dívidas acumuladas de IPTU. Nestes casos, antes da finalização do inventário, é recomendável que o inventariante:
- Verifique o total da dívida junto à prefeitura;
- Negocie eventuais débitos para evitar juros e multas;
- Utilize recursos do espólio para quitar os valores.
Importante: herdeiros não são pessoalmente responsáveis pelas dívidas tributárias do falecido, mas o imóvel pode ser penhorado ou ter sua matrícula impedida caso haja débitos em aberto.
O não pagamento do IPTU de um imóvel inventariado pode gerar diversas consequências negativas:
- Incidência de multa e juros: O atraso no pagamento do IPTU acarreta a cobrança de encargos financeiros, aumentando o débito do espólio.
- Impedimento da conclusão do inventário: Em muitos casos, a comprovação da quitação dos tributos incidentes sobre os bens inventariados é requisito para a homologação da partilha. Débitos de IPTU pendentes podem obstaculizar a finalização do processo.
- Possibilidade de inscrição em dívida ativa e execução fiscal: Caso o débito persista, o município pode inscrever o espólio ou os herdeiros (após a partilha) na dívida ativa e, posteriormente, ajuizar uma ação de execução fiscal para cobrar os valores devidos, podendo levar à penhora e leilão do próprio imóvel.
Após a partilha: e agora, quem paga?
Uma vez concluída a partilha, cada herdeiro passa a ser proprietário formal da sua parte no imóvel. A partir desse momento, cada um se torna responsável pelo pagamento do IPTU proporcional à sua fração ideal – ou, se o imóvel for atribuído a apenas um herdeiro, ele assume integralmente a obrigação tributária. Com a conclusão do inventário e a homologação da partilha, os bens são formalmente transferidos para a propriedade individual de cada herdeiro, conforme o quinhão que lhes couber. A partir desse momento, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU passa a ser de cada um dos novos proprietários, proporcionalmente à sua parte no imóvel, caso a propriedade seja mantida em condomínio. Se o imóvel for atribuído integralmente a um único herdeiro, este será o único responsável pelo pagamento do IPTU a partir da data da formalização da partilha.
Regularização do imóvel: atenção à matrícula e ao cadastro municipal
Além de quitar o IPTU, é fundamental que os herdeiros providenciem:
- A atualização do cadastro imobiliário junto à prefeitura;
- A averbação da partilha na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis.
Sem essas providências, o imóvel permanece irregular e sujeito a problemas futuros – inclusive a dificuldades em vender ou alugar o bem.
Conclusão
O IPTU do imóvel inventariado é uma responsabilidade real e contínua, que precisa ser observada com atenção desde o falecimento do proprietário até a conclusão do inventário. O pagamento deve ser feito com recursos do espólio e, após a partilha, passa a ser obrigação dos herdeiros.
Se você está lidando com um inventário ou herdou um imóvel e tem dúvidas sobre impostos, regularização ou divisão de bens, fale com um advogado especializado em Direito Sucessório. Evite problemas com a prefeitura, multas e bloqueios no cartório.
